北京连续8宗地溢价率低于5% 商办类土地或继续降温

今日，北京出让一宗丰台区含住宅综合用地，因只有中粮-中海-保利-天恒联合体一个竞买主体报价而以41.5亿元底价成交。至此，北京近期成交土地中，除1宗流标外，已经连续出现8宗溢价率低于5%，而此前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过30%。

业内人士认为，楼市调控特别是商办类调控政策收紧，使得含有商办属性的地块全面降温，是出现地块溢价率降低的主要原因，预计后续商办类土地将继续降温，但住宅类土地依然会有较多企业关注。

公开资料显示，今日出让的北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期NY-016等地块B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地、R2二类居住用地，规划建筑面积16.3968万平方米，其中，居住建筑规模全部建设自住房，销售限价3.5万元/平方米（含全装修费用）。该地挂牌起始价41.5亿元，在现场竞拍前只收到一次网上报价，最终底价成交。

对此，中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时认为，该地块居住部分面积仅4.1万平方米，而商办部分面积接近12万平方米，而且要求50%以上的商业公建部分必须持有20年以上，导致企业拿地意愿不足。

中原地产研究中心统计数据显示，北京年内成交45宗土地，成交金额为851亿元。其中，除一宗商办地块流标外，已经连续出现8宗地块溢价率低于5%，包括4宗商办地块、2宗含住宅地块和2宗工业地块。而此前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过30%。

张大伟认为，楼市调控特别是商办类调控政策继续收紧，使得含有商办属性的地块全面降温，是出现地块溢价率降低的主要原因。“最近出让的8宗地块全部含有商办属性，其中大部分要求对商办过半甚至全部持有，所以对于销售思维的开发商来说，拿地意愿明显降低。”他说。

中原地产研究中心统计数据还显示，截止2017年5月23日，全国卖地超过100亿元的城市达到了31个，合计31个城市卖地收入高达8202.2亿元，比2016年同期的5917.7亿元上涨了38.6%。从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少。武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。

张大伟认为，商办类土地对企业持有要求越来越严格，未来商办类土地销售可能性越来越小，持有经营成为房企拿地的主流趋势，而这种情况下，房企拿地从过去的销售思维转变成为持有经营思维，必然会影响溢价率。从后续土地市场趋势看，预计商办类土地将继续降温，但住宅类土地依然会有较多企业关注。

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