2019年1-2月南宁市房地产开发市场运行情况简要分析

　　2019年1-2月，南宁市房地产开发投资完成122.96亿元，同比增长26.5%，增速比去年同期高2.2个百分点，比2018年全年高9个百分点，增势较快。全市商品房销售面积153万平方米，同比下降7.1%，增速比去年同期回落28.6个百分点，比2018年全年回落20.1个百分点。从数据走势看，南宁市房地产开发投资和销售开年波动较大。
　　一、当前房地产开发市场运行的主要特点
　　（一）大项目拉动，力促开发投资大幅增长。1-2月，南宁市房地产开发投资大幅增长，得益于大项目拉动作用大。1-2月，开发投资额在1亿元以上的项目32个，平均计划总投资40亿元，合计完成投资62.56亿元，拉动全市房地产开发投资增长41.9个百分点。
　　（二）土地购置投资占比高，对开发投资增长的拉动大。1-2月，全市房地产开发投资中，土地购置费28.32亿元，占开发投资额的23%，土地购置费投资同比增长194.5%，增速比去年同期提升了90.5个百分点，对开发投资增长贡献率达72.6%，高额的土地开发成本推动我市开发投资快速增长。
　　（三）土地成交面积和土地成交价款降幅继续扩大。今年1-2月，全市在统企业土地购置面积1.43万平方米，同比下降76.8%，比2018年降幅继续扩大49.9个百分点，土地成交价款0.87亿元，同比下降83.9%，比2018年降幅继续扩大58.9个百分点。随着政策和资金的不放松，房企拿地门槛提高，有可能增加后期投资增速下行压力，进一步影响销售市场的供应量。
　　二、当前房地产开发市场运行存在的几个问题
　　（一）大项目销售削弱，影响区域扩大，导致销售面积增速呈负增长。1-2月，南宁市商品房销售面积回落态势明显，增速快速下降，2014年9月以来首次负增长。下降主要原因：一是项目总体销售量有所下降。销售量达1万平方米以上的项目比去年同期减少11个，销售量减少12.19万平方米，拉低全市商品房销售面积增速7.4个百分点。二是大项目可售房源急速减少。去年同期销售排位前10的翡丽湾、嘉和城等项目，今年1-2月销售量骤减，10个项目合计销售7.34万平方米，同比减少35.63万平方米，拉低全市商品房销售面积增速21.6个百分点。三是负增长区域进一步扩大。全市15个县区开发区八增七降，负增长县区比2018年12月多了4个。其中，兴宁、江南、邕宁主力区域加入负增长行列，七个负增长县区合计拉低全市销售面积增速33.5个百分点。
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　　（二）到位资金增速回落明显。1-2月，全市在统房开企业本年资金来源合计786.9亿元，同比增长13.4%，增速比2018年下降11.2个百分点，比房地产开发投资增速低13.1个百分点。其中上年末结余资金和本年资金来源小计分别比去年同期下降31.1个百分点和14个百分点，下降幅度较大。资金来源增长速度回落，将对投资后期稳定发展造成一定的制约。
　　（三）施工面积回落明显，新开工面积增速回落。1-2月，全市商品房施工面积6979.45万平方米，同比增长4.5%，比去年同期回落10.2个百分点，其中，本年新开工面积172.18万平方米，同比下降43.2%，增速比去年同期大幅下降155个百分点，比2018年下降58.2个百分点。随着部分大项目临近尾声，施工面积增速有所放缓。且今年以来新入库项目规模较小，新开工面积增速下降明显。
　　三、下一步工作建议
　　（一）强化部门管理，确保应统尽统。要通过主管部门的督促和管理，理顺项目开发企业的关系，完善企业入统资料，督促企业依据统计制度将符合入统条件的房地产开发项目纳入统计范围，进一步扩大商品房销售面积的口径。
　　（二）强化数据比对，确保不重不漏。要高度重视部门数据明细比对，要逐个询问，逐个落实，发现对指标理解不清、企业数据滞后、业务人员沟通不顺等情况造成漏报、少报的情况，要及时予以指导，务必将统计数据不重不漏地填报上来，真实地反应我市的销售市场情况。
　　（三）强化经济研究，确保健康发展。一是建议有关部门加快预售审批流程，建设项目已达预售条件的，尽快给予办理预售许可，对于已办理了预售许可的项目，监督其尽快面向市场开售，保证充足的可售房源。二是各县区尤其是销售面积负增长的县区，要认真对辖区情况进行调研了解，彻底摸清负增长的真正原因，有针对性的提出解决的意见建议。以便当地政府和有关主管部门更好地掌握全市的情况制定全面的政策，维持南宁市商品房销售市场的平稳健康发展。

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