新建商业地产销售下降态势显著 行业进入高度竞争期

当前我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市面临较大的商办库存压力。加上商办类项目限购政策及电商市场崛起等内外部因素，对商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。

7月16日，由中指研究院、中国房地产指数系统联合主办的“2019中国商业地产指数发布会暨第二届中国商业地产发展高峰论坛”在北京举行。

会上，中指研究院发布2019中国商业地产租金指数研究成果及2019中国商业地产发展白皮书，研判了商业地产市场发展现状及趋势。

2019年1-6月，全国300城商办用地推出规划建筑面积1.02亿平方米，同比下降13.2%，共成交0.91亿平方米，同比下降5.9%；成交楼面均价为2179.6元/平方米，同比下跌6.6%。平均溢价率为9.21%，较2018年同期提高0.9个百分点。从各等级城市来看，一线城市量减价升，成交楼面均价上涨显著，市场热度不减；二线城市商办土地市场内部分化，土地市场承压；三四线城市商办土地市场热度下滑。

从商业地产租金指数来看，2019年上半年，在一线城市的商业营业用房租赁市场中，依然存在结构性机会。而具有一定经济基础，商业活跃度相对较强的新一线、二线城市也将持续受到零售商关注。从监测的数据来看，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的中国百街商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%。

另一方面，部分重点城市在各类产业、人才的政策利好下，吸引了大量企业落户与投资，将为租金增长带来空间。从监测的数据看，由全国重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本为标的，构成的2019年二季度重点城市写字楼的平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。

中指研究院同时发布《2019中国商业地产发展白皮书》，报告指出，当前商业地产投资端与销售端都出现调整，尤其是新建商业地产销售下降态势显著。随着经济转型升级持续发力，消费已成为驱动经济增长的主要动力。消费结构不断升级背景下，人们对于文化娱乐等服务性消费、个性化消费、体验式消费需求大幅增加。

与此同时，电商交易模式持续冲击实体商业市场，电商的崛起对于线下实体商业的影响持续发酵。社会消费品零售总额的增长活力更多的来自于网上消费，线下实体商业受到冲击。2019年1-5月，全国商业营业用房销售面积为3293万平方米，同比下降12.9%。

其次，商办类政策影响不断释放，库存压力加剧。中指院方面研究认为，商办类项目限购政策的出台，将对商办市场造成较大冲击，商住房的流动性大大降低，成交规模和成交价格同比降幅显著。商办类项目限购政策的落地实施对商办类产品市场的供求格局产生了重大影响，进一步加剧了商办类产品的库存压力。

因此，该报告认为，商业地产行业已经进入调整和高度竞争期，面临众多的不确定性。这对于市场中的各类参与主体提出了新的挑战，企业需要不断调整和完善自己的发展路径，准确把握政策走向和市场需求，在价值投资的原则下，积极应对市场变化。通过精准布局、挖掘潜力、区域深耕，不断增强优质土储，积极拓宽自身的护城河。

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