2019博鳌房地产论坛圆满闭幕

日前，由观点地产机构主办的2019博鳌房地产论坛完成各项议程，在海南绿城蓝湾小镇圆满闭幕。

该论坛以“平衡与重构地产的多维世界”为主题，邀请国内外优秀的地产企业、经济学家、中介机构、金融机构及新经济创业企业等共聚一堂，深度研讨剖析当下宏观经济、房地产调控、城市群深化、多元化转型等重要话题，不同思想的碰撞，带来更多契机与可能。

为期四天的论坛中，来自不同企业、不同业态的企业高管们，表达了不同的感受。这也是房地产发展至今的缩影，随着融资全面收紧、房地产不再作为短期刺激经济的手段，以及中美贸易、人民币汇率“破7”等外部因素叠加，身处夏季，房地产行业大多从业者已感到凛冬将至。

大多数经济学家从房地产发展的趋势分析，认为螺旋式上升的动能仍在，围绕城市更新的存量改造，以及扩大消费的服务产业都存在结构性机会；房企认为这是下定决心真正转型的节点，并将更集中于经营性现金流的管理，量入为出，收支平衡；私募机构则判断融资收紧正是其它融资渠道兴起的春天，厉兵秣马，等待时机。

房地产仍大有可为

中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松，则从推动房地产市场发展的中期力量——城镇化发展趋势分析，指出在1978-2017年的城镇化大潮中，中国的城市人口增加了6.4亿。根据测算，城市化仍将持续到2030年，城镇化率大约从60%升至70%。

在这个城市化进程中，巴曙松认为中国将进入以城市群为主要载体的阶段，包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等都是个中热点，因此房地产还会有一定的增长空间。

房企收敛聚焦

今年1-7月，主流房企的销售额增长速度普遍出现放缓。旭辉向来以稳健见长，在本地博鳌房地产论坛上发出了“收敛”的信号。该公司创办人、执行董事兼主席林中表示，下半年行业整体会以稳定为主，预计四季度会有一定机会，但仍要看政策是否松动。

他同时呼吁房企要控制融资总量，控制地产规模，追求平稳健康发展，走高质量发展路线。因为房地产已告别快速发展的黄金时代，再盲目冲规模、高增长会积攒更大的风险。他表示，旭辉下半年不会有太大的买地投入，甚至不拿地都可以，并要减少不必要的负债。上述观点也得到其它与会房企的认同，其中朗诗绿色集团董事长田明被巴曙松问及对房地产看法时便表示：“唯规模论可以休矣。”

他解释称，房地产如今已面临重大的调整时刻，高杠杆、拿高价地往后会出现很大问题，房企需要用更理性的逻辑来发展。“我们对自己的定位不是追求规模最大，而是非常有价值。”招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理刘伟如是定位自家企业。他表示认同房企们所形成的“规模、质量、效益”共识，并强调招商蛇口非常清晰地追求质量第一、效益优先、规模适度，这也是应对行业调控之道。

金科股份联席总裁方明富则用四句话总结自己的看法：“第一，房地产在未来一段时间内还有非常长的周期；第二，房企之间的压力在未来一定会越来越大；第三，单一的住宅开发模式未来的路越来越窄；第四，多元和生态体系的构建，可能是未来突围必须思考的一个逻辑。”

多元化思辨

对于房地产多元化，本次参与博鳌房地产论坛的企业高管出现了不同的看法，乐观派认为包括康养、长租、产业办公、文旅、商业地产等仍存在大量的需求，谨慎者则从历史的经验得到“多元化难以成功”的判断。

一如过去多年的理念，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗认为采用一种地产商业模式，最重要是要避免不可持续性。他的发言犀利，直指过去三十多年房企过度追求销售规模，而非赚钱的能力，因为这会带来数据真实性、产品质量等潜在问题。

陈启宗警示称，做企业不应该有羊群心理、一窝蜂的心态，盲目发展太多业务，而是量力而为，在拐点来临之际能“刹得住车”，并在不过度借贷的情况下逆流而上。

陈启宗还以恒隆2018年以107.3亿元拿下杭州地块举例，恒隆从2004年起就寻求在杭州拿地，等了14年才拿到一宗最满意的地块，回报率符合预期。他给出的长周期投资箴言是单单一个“等”字，强调等不了的房企不是一个好房企。

“历史告诉我们，所谓的多元化发展企业，绝大部分是不可能长久的，反而是那些笨笨的，像我这样的人，专注做一件事，把它做到极致，就能够成功。”在另一场对话中，他再次强调了“做到极致”的经营哲学。

其它包括房企、第三方机构的高管也发表了类似看法。

其中佳兆业集团首席增长官、研究院院长刘策明确表示，房企仍需集中做地产，不看好多元化。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿，则结合过往服务房企的经验表示，房企转型多元化容易出现羊群效应，其次转型的时间不恰当，第三则是仍以快周转基因为主导，这种开发商思维是最本质问题。

作为多元化的一部分代表，包括朗诗、碧桂园服务、彩生活、保利物业、奥园、新鸥鹏、复星、乐乎、建方长租、蛋壳公寓、协信等企业高管，均在本次大会的主题演讲对话、博鳌大讲堂等环节分享了转型的心得。

聚焦“钱袋子”

但无论是穿越周期，还是寻求可持续发展的模式，都需要庞大的资金量做底部支撑。尤其是对长期依靠高负债驱动规模的房企而言，在当下房地产融资全面收紧的形势下，如何维持稳定现金流成了博鳌房地产论坛的又一重要话题。

作为重资产行业，资金对于房企的重要性不言而喻。在行业面临拐点之际，发展稳健、资金充裕的企业将获得更大的发展空间，反之高杠杆、资金链紧的企业则会陷入极大的经营危机。

阳光控股执行董事、全球合伙人，阳光集团执行副总裁吴建斌作为地产老兵，始终坚信现金流管理尤其是经营性现金流管理的重要性。

吴建斌呼吁房企应该更多聚焦现金流管理上。他表示，房地产30多种融资工具现在大多已收紧。他建议，房企首先要尽可能把能用的融资工具用上，其次要积极盘活资产，第三要控预期，第四则是控增长。

其它房企高层也分享了自己企业采取的应对措施，包括尽快推售项目、提早收款、延长应付款，审慎进入调控严重的城市，保留总资产5%以上的可动用资金流。同时企业需做压力测试，要有更好的变现资产。

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