货币政策宽松边际效应减弱 下半年全国房价难现普涨

易居房地产研究院发布了《2020年6月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，一年期国债收益率拐点可能已至，预计首套房贷利率仍会下调，但空间不会很大。随着货币政策宽松边际效应减弱，下半年全国房价难现全面上涨。

房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。

报告称，从近期央行表态来看，下半年的货币政策会更加常态化，强调总量适度和价格适度。

近日，央行货币政策司副司长郭凯表示，货币政策现在更加强调适度。适度有两个含义：一是总量适度，信贷投放要和经济复苏的节奏相匹配，如果信贷投放节奏过快，快于经济复苏，就会产生资金淤积，产生信贷资金没法有效使用的问题；二是价格适度，利率适当下行并不是越低越好，过低也是不利的，利率如果严重低于和潜在经济增长率相适应的水平，就会产生套利的问题，产生资源错配的问题，产生资金可能流向不应该流向领域的问题。

多位金融业内人士表示，下半年宽信用或呈现边际收敛，信用最宽松的阶段正在过去，4月有可能是本轮周期一年期国债收益率的低点。但短期内货币政策不会大幅转紧，预计一年期国债收益率后续还将低位震荡。

报告指出，从以往规律来看，首套房贷平均利率低点一般会滞后一年期国债收益率低点一段时间，因此目前来看房贷利率仍有小幅下调空间。

从金融数据和房地产销售及价格的历史走势来看，有较高的一致性。今年央行已实施过三次降准，LPR两度下调，市场利率显著下行，资金面整体比前两年更宽松。从M1同比增速走势来看，5月创两年来新高，6月虽小幅下降，但不排除后续有继续提高的可能。从2012年四季度和2015年下半年的经验来看，M1增速如能持续提高的话，股市和房地产等资产价格将会上涨。

但易居研究院研究员沈昕指出，目前楼市政策与2015年时鼓励居民住房消费的政策有很大差异。今年两会的政府工作报告中再次强调要坚持“房住不炒”，这是自2018年政府工作报告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可见政府在保障住房市场平稳健康发展上的决心。

沈昕认为，从目前货币环境和政策环境来看，与2012年四季度至2013年一季度时更为相似，楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似，难以出现2016-2018年似的全国普涨。

综合考虑这些情况，预计2020年一季度大概率是本轮周期全国商品房年初累计销售面积同比增速的最低值；2020年下半年百城二手房价格同比涨幅大概率继续低位震荡盘整。

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