中国房价第四城出手了！房价每年上涨不超5%，影响有多大？

　　近日，厦门发布《厦门市住房发展规划（2021～2025年）》（公示稿），未来5年将新增住房38万套（商品房12万套），同时表示“保持住房价格平稳”：
　　逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。
　　新房价格年涨幅不得超5%，释放了什么信号？
　　01
　　厦门之所以值得关注，是因为它是中国内地房价第四城。
　　深圳、上海、北京是中国内地房价最高的三个城市，而第四城不是广州，也不是杭州，而是厦门。
　　厦门虽然是副省级的计划单列市，且有金砖五国峰会等一系列国际盛会的加持，但厦门本身经济体量并不算高。
　　2019年厦门GDP为5995亿元，位居全国第33位。而同省的泉州、福州均已超过9000亿，而同为计划单列市的深圳在2万亿以上，青岛、宁波也早已跻身万亿GDP城市。
　　不过，厦门虽然GDP总量不高，但人均GDP却位居全国前列。即便如此，仍不足以支撑高房价。
　　目前，厦门二手房价高达4.8万，而广州仅有3.6万元左右，杭州刚刚触及3万元。房价过高，导致厦门房价收入比位居全国前列，而租金回报率在全国垫底。
　　2019年，厦门租金回报率仅为1.2%，比深圳还低。房价收入比22.8，赶超北上广。这意味着，在厦门，一个家庭不吃不喝要20多年方能供得起一套房子，这显然已经超出普通家庭的承受水平。
　　厦门房价之所以如此之高，有两个原因。
　　一是厦门与深圳相似，城市体量过小，作为核心区的厦门岛更是寸土寸金。
　　深圳城市面积接近2000平方公里，而厦门仅为1700平方公里。加上厦门岛内长期缺乏大规模的土地供应，由此导致土地供不应求，房价自然居高不下。
　　二是厦门是旅游城市，也是福建人置业的首选地。
　　旅游城市给厦门带来了天然优势，而民营经济极其发达的福建，又对厦门情有独钟。大量民间资金将厦门作为置业首选地，这就为厦门房价提供了长期支撑。
　　02
　　房价涨幅每年不得超5%，意味着什么？
　　事实上，厦门不是主动限制房价年涨幅的第一城。早在一两年前，东莞、宁德、昆明等城市都曾出台过类似政策。
　　这一数字，有城市是5%，有城市是6%，还有城市是10%，背后并无统一标准。但似乎都或明或暗地默认了这一点：
　　房价只涨不跌，所以才要特别强调控制涨幅。
　　房价熔断不新鲜，但这一“涨停板”标准是怎么来的？
　　从各地的政策表述来看，这应该是基于GDP增速、收入增速和物价水平而定。
　　要知道，2019年全国GDP增速已经下探到6%，2020年疫情影响之下刚刚转正。未来随着经济放缓，GDP增速有可能降到5%以下。
　　就此而言，房价涨幅每年不得超过5%，未必没有合理性。这也是房价随着经济增长而上涨的健康姿势。
　　我们看到，过去20多年，房价基本上都是每隔几年翻一倍。如果按照5%的年涨幅，房价至少要15年才能翻一番。
　　如果房价年涨幅真能控制在5%，那么楼市本身将会失去赚钱效应。
　　毕竟，房子本身的折旧成本、房贷利率成本、物业费乃至未来可能的房地产税等，加起来已经超过5%。
　　所以，在中国房地产界有一句话广为流传：房价不涨就是跌。
　　03
　　重要的问题来了，这一目标能实现吗？
　　毕竟，房价本身早已脱离经济基本面。与其说房价受制于GDP和收入增长，不如说更受M2（货币供应量）、土地供给、人口流入以及限购限贷等政策的制约。
　　所以，想要控制涨幅，说难也不难。只要扩大土地供应，同时限制楼市投机，房价想要暴涨并不容易，这方面，长沙、北京都堪为标杆。
　　不过，在土地财政、房地产经济面前，想要遏制房价上涨，并非那么简单。
　　我们看到，这几年，有些城市房价在数字上虽然相当稳定，但一二手房出现明显倒挂，滋生出摇号抢房的套利游戏，还有些城市则是双合同泛滥，市场价格严重扭曲。
　　更关键的问题是，房价上涨时可以限制涨幅，房价下跌时是否要限制跌幅？
　　事实上，厦门房价并非只涨不跌，2018年到2019年，厦门房价曾出现明显回调。即便强大如北京者，如今房价也没回到2017年的高点，房价与三年前相比仍旧是下跌的。
　　同时，虽说深圳、东莞等楼市热度居高不下，但济南、郑州、天津、哈尔滨、青岛、太原等城市已经步入调整状态，部分城市房价跌幅在5%-10%之间。
　　楼市分化之下，既要遏制房价上涨，又要防范房价大跌，注定是相当艰难的任务。
　　未来如何，我们拭目以待。

富宝资讯免责声明：
1、富宝资讯所提供的信息及资料除原创外，部分资讯来源于网络等媒体，版权归原作者及媒体网站所有，富宝资讯力求尊重原创、尊重版权，尽可能标注版权信息和转载来源；如出现信息不准确或作者署名有误等情况，敬请原作者谅解，并立即通知富宝资讯（投诉邮箱：research@f139.com），富宝资讯将调查核实后根据法律规定予以更正或删除，同时向您表示歉意！
2、任何单位或个人通过富宝资讯“资产处置”或其他涉及资源类（供求信息）栏目所获取的信息，由于信息均来自第三方单位或个人，富宝资讯仅为信息发布平台，不参与用户交易，无法对所有用户使用富宝资讯平台服务的过程及行为进行事前及实时审查。交易前，客户应慎重辨别该信息的真实性。任何单位或个人据此信息进行交易行为而导致财产损失等，富宝资讯不因此承担任何法律责任。