开年首月，房地产市场再现“小阳春”行情。国家统计局23日发布的数据显示，1月份，70个大中城市中，各线城市的商品住宅销售价格环比涨幅均较上月有所扩大；同比看，除了三线城市新房价格涨幅较上月回落0.2个百分点至3.3%之外，其他各线城市新房、二手房价格涨幅均有所扩大。特别是一线城市房价涨势最强，环比、同比涨幅均居各线城市之首，涨幅扩大幅度也在各线城市中居于领先地位。
1月份房价缘何上涨，强劲涨势会延续吗？对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说，当前货币环境相对宽松，贷款实际成本降低，资金流入房地产市场，支撑1月房价继续上涨。
“这一轮楼市2020年市场翘尾到2021年‘小阳春’行情，核心原因是信贷政策，也与经营贷入楼市有关。”中原地产首席分析师张大伟认为。
来自权威部门的统计数据在一定程度上印证了专家的判断。
中国人民银行发布的《2020年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2020年12月，5年期以上LPR下降0.15个百分点至4.65%；贷款加权平均利率为5.03%，同比下降0.41个百分点，创有统计以来新低。
从贷款增量看，中国人民银行发布的数据显示，1月份，我国人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。其中，以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加9448亿元；以实体经济贷款为主的企（事）业单位中长期贷款增加2.04万亿元。
在“房住不炒”的原则下，房市若现过热苗头，必然引来管控。据中原地产研究中心统计，1月份我国累计发布房地产调控政策超过42次，2021年各地房地产调控累计已高达约70次。“其中，上海、深圳从打击假离婚购房等方面入手，广州则从金融监管着力，四大行房贷全线涨价，为楼市降温。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说，对于此轮房价上涨，地方政府和有关单位反应迅速。
“1月份部分大城市购房政策收紧，尤其是信贷收紧的声音较多，也因此出现一波恐慌性交易。这使得房价的环比涨幅有所扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
类似的情况，在部分资源和人口相对集中的一线城市表现突出。“在上海和深圳，当地房地产市场‘打新潮’涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求也增加了。”张大伟说。
同时，在房价普涨的情况下，一线城市的资源和区位优势凸显，吸金能力再增。“1月份，由于二三线城市房价上涨，一线城市产生相对‘洼地’效应，购房资金偏向于流入一线城市，进一步推升当地房价。”邹琳华认为。
分城市来看，陈霄注意到，浙江金华新房价格涨幅领跑全国，环比涨幅为1.2%，广州、合肥、扬州也有亮眼表现，环比涨幅分别为1%、0.9%、0.9%。二手房方面，深圳价格涨幅位居70城首位，环比涨幅为1.7%，同比涨幅达15.3%，其次为广州、上海和金华，分别环比上涨1.4%、1.3%、1.3%。
“上述城市全部集中于长三角以及珠三角经济圈，因有政策规划利好带动，市场需求增加，市场热度居高。”陈霄说。
展望后期，严跃进认为，深圳近期二手房政策管控明显升级，有助于后续房地产市场的稳定。随着二手房贷款政策的收紧，深圳二手房价格降温的概率加大。还应看到，深圳的此类政策对全国其他城市的影响较大，后期全国多个城市二手房市场降温的可能性也较大。
“但一线城市和热点二线城市房价后续还有上行的动力。”邹琳华说，及时调控有利于延缓房价上涨进程，平滑市场周期，但是目前还不足以逆转趋势。
此外，2020年底，中国人民银行、银保监会出台了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产市场的影响也在逐步显现。
邹琳华认为，房贷集中度管理制度会加大房地产市场的分化。2021年，在房贷总额扩张受限的条件下，资金会更偏向于流向一二线城市，而三四线城市的信贷资金规模将会受到限制。一线城市和热点二线城市房价上行仍有支撑，三四线城市房价上行或因此受抑。
“另外也要关注大环境，若后续疫情防控效果持续显现，经济强劲复苏，则应警惕房价反弹和炒作的可能。”严跃进说，要及时发现房价反弹迹象，加以管控，以便保持房地产市场和价格的稳定。
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