保利第五年发布行业白皮书 把脉地产“新”格局

富宝资讯4月20日消息：

　　4月16日，《保利2020-2021年房地产行业白皮书》如期而至。作为房企中为数不多、且专注战略及市场研究的研究机构，保利发展控股战略研究院已连续5年为中国房地产行业提供前瞻性的发展战略参考。过去4年，《白皮书》中的预判都被事实一一验证，2017年预言房地产行业正处于“总量峰值时代，结构优化”，2018年率先总结“房地产市场窄幅箱体运行的必然规律”，2019年勾勒“总量峰值、结构更美，聚焦最优百城”、2020年指出“人口多极发展，最优百城向阳生长，城市走出自有周期”。

　　2020年，中国房地产行业的成交量在疫情及调控的双重压力下突破了新高，但市场也出现了更复杂的变化。下半场走向哪里？怎么走？行业需要一份清晰的战略指引。

　　今年的《白皮书》解读了多个行业关注的热点话题，指出2020年是房地产行业标志性的一年，房地产长效机制的轮廓逐步勾勒清晰，新的游戏规则已经产生。未来8年-10年，《白皮书》认为房地产行业将依然维持峰值时代，预计“十四五”期间，新建商品房市场容量能保持80万亿元-90万亿元以上规模。不同的是，行业将从由杠杆驱动的上半场，进入以专业驱动的下半场，而房企则将扮演更复合的角色，从开发商升级转型为产业组织的整合服务商，反哺实体经济。

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　　新游戏规则已经产生

　　“新”，《白皮书》用了这个字来概括2020年中国房地产行业的特征。首先是宏观出现新的形势，中国成功抗击新冠疫情，率先实现经济复苏，凸显了制度的优势和卓越的治理能力。而全国商品房成交规模在逆境中再创新高，峰值时代延续，房地产行业表现出较好的韧性，继续发挥压舱石、稳定器作用。

　　2020年，房地产调控政策形成了新的逻辑。房地产行业要与实体经济均衡发展，既要发挥经济稳定器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。随着房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”等政策的相继落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，“房住不炒”的总基调得以切实的贯彻执行。《白皮书》认为，“三道红线”、“银行两个集中度”若全面铺开，将促使近七成上市房企需去杠杆、超过2/3大中型银行需压降房贷占比。

　　在经济周期和房地产长效机制的共同作用下，房地产市场呈现出了新规律。首先是周期变短，楼市窄幅箱体运动。其次，周期缩短后、市场波动频率提升，呈现出一年内潮起潮落的小幅震荡行情。最后是城市轮动的序列由“雁行模式”转向超级分化。在“雁行模式”时期，绝大部分城市的房地产市场走的都是大的S型曲线，领头雁与尾雁之间存在一定的时滞，但曲线图是比较相似的。现如今，由于基本面、政策和市场本身的差异加剧，使得不同城市走出了不同的周期和曲线图。超级分化对房地产的投资和操盘带来了重大影响，特别是对投资的精准度以及节奏提出了更高的要求。“供地两集中”的施行，又将房企在不同城市之间的投资仓位管理提上日程。这共同使得投资决策不仅仅是微观层面的经济测算和商务谈判问题，而越来越多地成为中观层面的城市研判与市场研判问题。

　　以上的新特征意味着行业新的游戏规则已经产生，房企也将因此踏上新的发展征程，加快升级转型的步伐。《白皮书》中提到，房地产天生具备连接属性，社区、写字楼、购物中心、产业园、会展、大剧院等若干种物理场所，是人类生活活动和生产、经营活动的载体，具有巨大的线下流量入口优势和场景生态。近十年，城市运营、公共配套、产业整合、消费升级等需求，呈爆发式增长之态。在不动产的载体上做内容、做经营，已成为行业一大趋势。与此同时，投资不动产比较熟悉的纵向与横向的产业链企业，已成为房企实现转型做大的一个重要途径。房企要发展壮大，就要具有平台思维，主动链接、主导整合、打通边界，做产业组织的整合服务商。未来，房企升级转型，有望成为以不动产载体为基础和连接的平台型企业，成为产业组织的整合服务商，反哺实体经济。

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　　峰值时代延续  服务时代来临

　　对于2021年的行业走势，《白皮书》持审慎乐观的态度，预测今年将是整体向上的年份，有较多调控震荡和短暂窗口交替的行情。在疫情不确定性消退，经济复苏和本身楼市周期因素的共同作用下，市场向好有支撑，楼市运行将更加平稳，价格有节制地缓步上行。但今年行情也不会一路坦途，市场会受到两点影响。一是货币回归中性,两会货币政策定调灵活精准、合理适度，把好货币总闸门，预期今年货币面整体会比去年紧。二是调控大年，土地、金融政策落地，调控高频化、常态化。

　　从中长期来看，《白皮书》判断地产行业的峰值时代仍将延续。在城镇化高阶阶段，人口流动多极化，产生多元需求，刚性需求仍旺盛。根据2035年远景目标，我国人均国内生产总值将达到中等发达国家水平，中等收入群体翻一番。“十四五”期间，我国加速步入消费升级时代，商品房改善需求将持续释放。未来8年-10年，房地产行业依然维持峰值时代。预计“十四五”期间，新建商品房市场容量能保持80万亿元-90万亿元以上规模。

　　在峰值时代，人口、产业的迁移与再聚集，将重塑中国城市新格局，全国市场容量格局也将跟随发生三轮变迁。第一轮迁移始于2001年，东部沿海开放，人口集聚、需求旺盛，华东市场率先崛起。第二轮迁移始于2005年，北方重工业发展迅速，华北、东北人口增长明显，市场容量北移、东移，华东、华南、东北市场份额上升。第三轮迁移从 2010年开始，中西部崛起，环京收缩，华北东北下滑，南北分化加剧，市场容量整体南移。

　　保利发展将中国房地产行业分为“增量时代” “存量时代” “服务时代” “经营时代”等4个发展阶段。增量时代指的是新建商品房的开发交易仍有增量，目前行业正处于增量峰值阶段；存量时代需以增量开发萎缩为前提；经营时代到来的先决条件是资产回报率实现与社会平均融资成本的黄金上叉，目前尚不具备；而当下，正是服务时代与增量时代并行的时期。

　　服务时代与增量时代并行，呈现出三个特征:第一，增量开发业务走向成熟，制造业特征渐趋明显，不动产场景配套服务崛起，服务价值链边际贡献持续提升；第二，服务业务方兴未艾，仍处于专业化、细分化发展初期，将持续向高附加价值服务链升级、延展；第三，交易服务与物业服务率先启航。

　　据《白皮书》测算，2025年，中国的存量房年度成交额预估可从7万亿元增长至近10万亿元，“十四五”期间，二手房市 场容量有望提升至40万亿元-50万亿元。新房渠道分销与二手经纪租售将成为房产交易服务佣金的贡献主力，预计未来5年，总佣金市场容量约达1.5万亿元。

　　物业服务的管理规模将加速扩张。2020年，行业管理面积达到330亿m?，年复合增长率超过11%。预计到2025年，行业管理规模将达到430亿m?。营收体量在5年内也会加速翻倍，2020年，行业营业收入将达到1.2万亿元，年复合增长率接近20%，预计到2025年，行业营收规模将超过2万亿元。

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